文／金藝智
韓國政府近日釋出新的房市政策方向，表示未來施政重點並非刻意壓低房價，而是推動房地產市場回歸正常運作，抑制投機需求與過度資金集中，讓住房回歸居住本質。
韓國總統李在明23日在首爾汝矣島KBS別館舉行的「房地產政策國民大討論會」中表示，政府並非要「刻意把房價壓低」，而是希望避免市場因不正常的供需關係而導致價格扭曲。他強調，政府的角色不是直接決定房價，而是維持市場秩序，讓房市能夠健康發展。
李在明指出，韓國房市長期以來不只是居住問題，更已成為民眾累積財富的重要工具，因此房地產政策始終牽動經濟與社會公平等多重議題。
根據政府目前釋出的政策方向，未來將更加區分「自住需求」與「投資需求」。政府將持續保障真正有居住需求的購屋族，但對利用房地產進行資產增值的投機性需求，則可能透過貸款及稅制等措施進一步管理。
李在明總統也坦言，房地產問題是韓國目前面臨的最大課題之一。由於家庭資產高度集中於房地產，一旦房價快速上漲，年輕族群及無殼蝸牛的購屋壓力將持續增加；反之，如果房價急跌，又可能衝擊已購屋家庭與中產階級資產，因此房市政策往往成為高度敏感的政治議題。
談到海外案例時，李總統提及日本泡沫經濟。他表示，日本房地產價格曾長期上漲，最終形成泡沫，泡沫破裂後更引發所謂「失落的20年」甚至「失落的30年」。他指出，不少韓國民眾擔心，韓國是否也正逐漸走向類似的發展路徑，因此必須及早防範房市過熱，避免演變成長期經濟問題。
事實上，韓國房市多年來一直兼具「居住」與「投資」雙重功能。房價上漲時，無房族的相對剝奪感加深；房價下跌時，已購屋民眾則擔心資產縮水。歷屆政府無論透過增加住宅供給、調整貸款規範，或修改房地產稅制，市場往往都會快速反映政策變化。
李總統也表示，韓國社會已逐漸形成一種印象，認為不同政治陣營執政，房價就會朝不同方向發展，顯示房地產政策與市場預期之間已形成高度連動。
此次國民大討論會也被視為韓國政府預計於本月底公布稅制改革方案前的重要政策溝通。會議共有約140名政府官員、專家及民眾代表參與，針對住宅供給、金融制度及稅制改革等議題交換意見。
會前蒐集的民眾意見則聚焦於增加住宅供給，包括活化都會區閒置土地與公共用地、重新檢討都市更新及危老重建相關規範，以及擴大非公寓住宅供給等方向，希望藉由增加供給，改善韓國房市長期面臨的結構性問題。
然而，住宅供給問題看似是最直接的解方，在韓國卻始終伴隨各種衝突與爭議。
李總統表示，增加住宅供給固然重要，但真正困難的是「要蓋在哪裡、又該如何興建」。首都圈土地開發密度已相當高，若開放綠帶開發，往往會引發環境保護爭議及居民反對；即使推動都市更新與重建計畫，也常因營建成本攀升、融資壓力以及住戶間意見分歧，導致開發進度延宕。
另一方面，韓國政府也開始重新檢視非公寓住宅(非公寓型住宅)在住宅政策中的角色。在韓國，公寓一直是民眾最偏好的住宅型態，但政府內部認為，未來是否能透過商務住宅(Officetel)、都市型生活住宅及公共出租住宅等不同住宅產品，提供更多元的居住選擇，並協助年輕族群與首購族進入住宅市場，值得進一步討論。
事實上，在政府事前蒐集的政策意見中，也包括支持興建非公寓住宅、放寬小型商務住宅與都市型生活住宅相關法規、擴大公共出租住宅供給，以及鬆綁民間出租住宅業者相關規範等建議，希望透過增加多元住宅供給，改善韓國住宅市場長期存在的結構性問題。
貸款政策同樣是韓國房市改革的核心議題。
李總統表示，金融機構可提供的貸款資金並非單純屬於民間資源，而是來自民眾存款、具有公共性質的金融資源，因此，政府有必要透過政策決定貸款應優先流向哪些族群。
他指出，如果讓民眾更容易利用貸款購屋，確實有助於首購族與自住需求，但同時也可能推升投機性買盤，進一步刺激房價上漲。
青年族群面臨的處境則更加複雜。在房價與租金持續高漲的情況下，若政府進一步收緊房貸，年輕人與新婚家庭將更難跨入房市；然而，若放寬貸款限制，又可能再次推高家庭負債與房價，使市場風險進一步累積。
在政府事前蒐集的民意中，各方對貸款政策也出現不同看法。有人主張可在特定期間實施總量管制，限制整體房貸規模；也有人認為，考量韓國家庭負債已處於高水位，應維持現行貸款管制措施；另有不少意見則認為，應適度放寬青年族群的房貸限制，協助首次購屋者降低進入市場的門檻。
李總統對於提高持有稅(房屋持有稅)的必要性表示認同，但對於短時間內大幅調升則持審慎態度。
他指出，若要將韓國的房屋持有稅提高至已開發國家的水準，勢必需要比目前更大幅度的調整，但若一次性提高過快，恐將引發民眾強烈的加稅反彈。因此，即使未來調整稅制，也必須仔細規劃課稅標準與調整節奏，避免對市場造成過大衝擊。
討論中，多屋族與高價單一住宅持有者的課稅問題也成為焦點。李總統表示，對於真正作為自住用途購買的住宅，政府應予以保障；但若是以資產增值為目的而持有多戶住宅，則應採取不同的政策對待。
他同時點出韓國近年出現的「只買一戶最具價值住宅」現象。由於多屋持有受到較嚴格的稅負與監管，不少購屋族轉而集中資金購買一戶高價住宅，以規避多屋持有相關限制，也進一步推升高價住宅需求。
政府蒐集的民意也反映出類似觀點。不少意見建議，應將綜合不動產稅的課稅標準，由現行以「持有住宅戶數」為主，改為依照「住宅總價值」課稅；也有意見主張，提高非自住、以投資為目的住宅的稅負，並減少超高價住宅享有的稅務優惠，以降低市場對「一戶豪宅」的偏好。
不過，也有不同聲音指出，對尚未出售、僅帳面增值的不動產課稅並不公平，而且房東增加的稅負最終可能轉嫁給租屋族，進一步提高租金負擔。
此外，李總統也表示，政府未來可能重新檢討「實際居住(實居)」的認定標準。他認為，若民眾因工作調動、子女教育或擔任公職等不可避免因素，暫時未居住於自己的住宅，不應因此被視為投資性持有。他並透露，未來政策或許將以「居住用途住宅」取代「實際居住住宅」的概念，希望在區分自住與投資用途的同時，也能兼顧民眾實際生活需求與特殊情況。
單一住宅持有者出售房屋時的資本利得稅優惠也成為討論焦點之一。
討論會上，有意見認為，政府不宜讓自住房出售時的資本利得稅減免優惠無限制適用，而是可考慮限制適用次數，或是在首次出售時提供較高幅度的減稅優惠，之後逐步降低優惠，以兼顧居住需求與租稅公平。
對此，李總統表示，這項建議具有一定合理性，值得進一步研究。他並指出，若未來提高房屋持有稅，也可考慮在計算資本利得稅時，適度反映屋主過去已繳納的持有稅負，避免重複課稅造成過重負擔。
李總統坦言，房地產政策終究難免引發反彈。他表示，政府既然行使政策權力，就必須承擔相應責任；若是維護市場健全發展所必須的決策，即使面臨衝突與阻力，也應勇於承擔。不過，他也強調，在正式做出政策決定前，仍應廣泛聽取各界意見，透過充分溝通擴大社會共識，以降低政策推動過程中的對立。
此外，會中也特別提到對青年、新婚家庭及多子女家庭的居住支持政策。
李總統表示，過去韓國社會普遍將房地產視為累積財富的重要工具，但近年來，人們愈來愈重視住宅作為舒適、安全生活空間的價值，而非單純作為投資工具 。他認為，這也反映出韓國社會對住宅功能的認知正逐漸轉變，住房正從「資產」逐步回歸「居住」本質。
隨著此次國民討論會落幕，市場焦點預料將轉向韓國政府預計於本月底公布的稅制改革方案。未來政府將如何調整房地產稅負、是否放寬房貸管制，以及為擴大住宅供給將修改哪些法規，都將直接影響市場走向與投資人預期。
韓國房市長期面臨一項政策兩難：政府若強調抑制房價，容易引發市場不安；若表示應由市場機制決定價格，又可能助長投機需求，使房價進一步上漲。
李總統當天以「正常化」作為房地產政策的核心方向。相較於直接設定房價目標、試圖透過政策干預市場，韓國政府更希望降低社會將住宅單純視為投資工具的風氣，並將政策重心放在保障真正的居住需求。
對長期將住宅視為資產累積重要途徑的韓國社會而言，如何在居住權保障與資產價值之間取得平衡，將成為未來房地產政策最重要的課題。
