談不動產權狀面積登記錯誤的救濟問題

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應注意交易標的內容與狀況  以免蒙受重大的財產損害

文/華奕超

台灣不動產價值飆漲,是我們近期最熱門的話題。電玩遊戲大富翁四中阿土伯的名言「樓仔厝起歸排!」大家都記憶猶新,也表現出台灣人對不動產議題的熱衷與關注。

現今買房,基本一坪數十萬動輒上百萬者,所在多有,不動產的「坪數」多寡,對買賣雙方而言至關重要。我們就不動產坪數的依據,都是以地政機關核發的權狀內容為準。

然而,地政機關測量時因儀器或人員疏失等因素,偶有發生測量數據有誤,致權狀上登載面積發生錯誤情況,如此一來,對所有權人及交易當事人而言,勢必會造成巨大的權益影響。以下,即以該案例所示情況為例,來說明不動產權狀面積登記錯誤的救濟問題。

案例事實分享

甲於二○一六年間,以每坪七十萬元向乙購買了建物登記面積三十坪、總價二一○○萬元的A屋。迄至二○二一年甲要再以每坪一百萬元價格轉售予丙時,經地政機關重新測量後發現,地政機關原先測量有誤,A屋的實際面積僅有二十八坪,則就該短少的兩坪損失,甲該如何救濟求償?

然而我國不動產採房地分離原則,而不動產的權利內容皆以權狀、登記謄本所記載的內容為準。即房屋與其所坐落的土地,各自獨立,未必均須歸於同一人所有。因此,實務上時常發生房屋、土地分屬不同人時,就該無權占有部分,即生是否拆屋還地的爭執。

又因我國現今住宅多採集合住宅方式興建,同一大樓時常存在數十至數百戶的區分所有權人,而該大樓所坐落土地,亦往往非僅一筆,而呈諸多共有人共有房屋及所坐落土地的狀況,如此一來,該不動產權利關係勢必更趨複雜。

我們就不動產的權利內容,皆是以權狀、登記謄本所登載的內容為據。就登記謄本不論是土地抑或建物都會將資料分為三個部別,分別為標示部、所有權部、他項權利部等。其中建物登記謄本標示部則載有建物門牌號、建物坐落、各樓層面積及總面積、附屬建物之有無、建物主要建材、建物主要用途、建物建築完成日期等。如果建物是二○○○年以後建築完成,則於其他登記事項欄會有「建築基地地段地號」之記載,將此「建築基地地段地號」之內容與「建物坐落」互相核對,多出的地號則可能是該建物的法定空地。另外,亦可於「其他登記事項」欄查到該建物使用執照號碼。 

登載錯誤時的救濟求償問題

承此,如同本案例事實,甲於二○二一年要再度出售A屋時,始經地政機關測量確認A屋實際面積較其原先購買短少兩坪之情事,則其該如何求償救濟,分述如下:

一、針對前屋主乙部分

就面積短少部分,雖是因地政機關測量錯誤,導致原屋主乙當時以A屋原登記面積三十坪進行出售,此部分錯誤固非可責於原屋主乙。然而,物之出賣人對於買受人,不論可否歸責,均應擔保買賣標的物移轉無存在減少或滅失效用的瑕疵(民法第354條第1項)。而建物面積大小直接影響建物價額高低,買賣標的建物如有面積不足情事,顯屬買賣標的物欠缺契約所約定或通常應有價值之瑕疵。縱使甲購買A屋後,A屋價值有持續飆漲,或甲有不斷對A屋進行利用而獲取利益,均無礙甲當時購買A屋時,A屋確存有面積短少的瑕疵存在。即便此面積登記錯誤與原屋主乙無涉,乙仍應就此瑕疵,對甲負賠償責任。

二、針對地政機關部分

公務員於執行職務行使公權力時,因故意或過失不法侵害人民自由或權利者,國家應負損害賠償責任(國家賠償法第2條第2項)。且土地法第68條亦規定:因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者,由該地政機關負損害賠償責任。而土地法上開規定意旨是在貫徹土地登記之公示性及公信力,使土地權利人不因地政機關就土地登記的錯誤、遺漏或虛偽而受損害,以兼顧交易安全及權利人之權利保障。則甲就A屋發生權狀面積登載錯誤情事,即得依上開規定對地政機關進行求償。由此可知,就A屋因地政機關測量錯誤,導致A屋權狀登載面積前後發生短少兩坪的問題,甲可同時對前屋主乙及地政機關訴請求償,以彌補其因此所受之損失。

三、前開救濟求償存在的疑問與盲點

承上,甲雖可同時對前屋主乙及地政機關訴請求償,以彌補其因此所受的損失。但甲所受的損失究應如何計算,恐是下一個需要探討的問題。例如:甲於二○一六年當時是以每坪七十萬元的價格購入A屋,迄至二○二一年時,則要以一百萬元的價格售出,則甲因登記錯誤所短少的兩坪損失,究應以每坪七十萬元或一百萬元來計算?

一般而言,我們在計算損失時,應是以甲於二○一六年購入A屋之時,其因短少兩坪所受的客觀權益損害作為損失的計算依據。至二○二一年時A屋再行出售時,其市場價值不論是漲到每坪一百萬元,抑或跌到每坪五十萬元,均不影響二○一六年交易當時,該客觀權益損害的評估判斷。此外,我們一般交易所認知的每「坪」七十萬元,往往都存在一個盲點,即我們所稱的每「坪」七十萬元,實際並非單指建物部分,尚涵蓋其所坐落的土地,則A屋的建物面積登載固有短少兩坪之錯誤;然而,房屋所坐落之土地面積則無任何登載錯誤之有,則此瑕疵損害既僅存在於房屋,而未含土地,從而我們在計算損害時,自不得逕以每坪七十萬元作為甲所受損害的計算依據。

綜此,每次之不動產交易對我們一般人而言,至關重要,但交易當事人時常因對不動產之瞭解相對有限下,有時不知不覺中即會無端受到損害。因此,希望藉由此案例的說明,提醒不動產交易當事人,應多注意自身交易的標的內容與狀況,以免自身蒙受重大的財產損害。

本文作者華奕超 伯衡法律事務所桃園所所長/律師

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